Technische Immobilienverwaltung

Zur Klärung von Inhalten bei der technischen Immobilienverwaltung kann zunächst einmal das Bürgerliche Gesetzbuch BGB ein wenig strapaziert werden. In den Paragraphen § 555a und § 555b BGB sind die Begriffe

Instandhaltung,

Instandsetzung und

Modernisierung

genannt. Mit diesen drei Begriffen können die Aufgaben und Inhalte der technischen Immobilienverwaltung durchaus zutreffend beschrieben werden. Insgesamt handelt es sich um Maßnahmenpakete, damit sich eine Immobilie aus technischer Sicht in einem gebrauchsfähigen, wertbeständigen und regelwerkskonformen Zustand befindet und auch so bleibt.

Die Instandhaltung umfasst Tätigkeiten, die turnusmäßig in regelmäßigen Abständen oder nach dem Eintritt bestimmter Ereignisse durchzuführen bzw. zu veranlassen sind. Gegenstand der Instandhaltung können Maßnahmen für Inspektion, Wartung und Reinigung sein. Beispiele sind etwa Prüfungen von Heizungsanlagen, Feuerlöscheinrichtungen oder Blitzschutzanlagen. Wartungsarbeiten können anfallen etwa bei Heizungsanlagen, Aufzügen sowie Lüftungs- und Klimageräten. Witterungsabhängige Maßnahmen sind zu treffen z.B. bei Schneefall oder nach Sturmereignissen (Schneeräumen, Blätter auf Gehwegen beseitigen, Dächer überprüfen). Derartige Maßnahmen können im Regelfall als Betriebskosten gemäß Betriebskostenverordnung (BetrKV) § 2 auf einzelne Nutzungseinheiten umgelegt werden.

Die Instandsetzung tritt ein, wenn eine Sache beschädigt oder in sonstiger Weise unbrauchbar wird und eine Reparatur bzw. ein Austausch erforderlich ist. Beispiele hierfür sind undichte Wasserleitungen, Frostschäden, Beseitigung Schimmelpilze oder aber die Behebung von Undichtigkeiten an Dächern. Die Kosten für Instandsetzungsmaßnahmen müssen im Regelfall von den Eigentümerinnen und Eigentümern getragen werden.

Bei der Modernisierung wird im Gegensatz zur Instandsetzung keine gleichwertige Erneuerung, sondern eine bauliche Verbesserung angestrebt. Der Austausch alter Fenster, Fassadendämmung, zusätzlicher Wohnraum oder Maßnahmen für Barrierefreiheit sind typische Beispiele von Modernisierung. Modernisierungsmaßnahmen können im Regelfall, zugleich in einem konkret begrenzten Umfang, zum Mietzins hinzuaddiert werden.

Mit diesen Inhalten gehen zahlreiche Leistungen einher, welche von Haus- oder Immobilienverwaltungen zu erbringen sind, z.B.

Dokumentation Bestandsunterlagen,

regelmäßige Überwachung des Zustandes der Gebäude durch Begehung der Objekte,

Angebotseinholung, Auftragserteilung und Überwachung von baulichen Maßnahmen (Vergabe, Überwachung und Rechnungsprüfung),

Abschluss Wartungsverträge incl. Überwachung Wartungstermine,

Erhaltungsplanung, Kostenplanung und Veranlassung notwendige Instandhaltungs-, Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen,

Verträge und Kontrolle von Dienstleistern (z.B. Tätigkeiten Hausmeister und Hausreinigung).

Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) ist aktuell Gegenstand von Diskussionen innerhalb der Bundesregierung. Unabhängig davon, ob eine vollkommene Novelle bevorsteht oder nur punktuelle Veränderungen, sind die Auswirkungen des Gebäudeenergiegesetzes für Eigentümergemeinschaften sowie Hausverwaltungen oder Immobilienverwaltungen von erheblicher Bedeutung. Anders als häufig vermutet enthält das Gebäudeenergiegesetz GEG Vorgaben nicht nur für neu zu errichtende Gebäude, sondern auch für den Gebäudebestand. Auch sind notwendige Maßnahmen teilweise mit einzuhaltenden Fristen hinterlegt. Für technische Hausverwaltungen und technische Immobilienverwaltungen ist es daher wichtig, die entsprechenden Vorgaben im Gebäudeenergiegesetz GEG zu kennen und umzusetzen.

Was die Anforderungen an Heizungsanlagen und Energieträger gemäß Gebäudeenergiegesetz GEG betrifft, sind auch die kommunalen Wärmepläne zu beachten. Die Energieversorger sind zu Angaben verpflichtet, ob oder in welchem Umfang in den nächsten Jahren eine Energieversorgung ausschließlich oder anteilig auf Basis erneuerbarer Energien gewährleistet werden kann. Solche kommunale Wärmepläne müssen bei kleineren Kommunen (bis 100.000 Einwohner) bis zum 30. Juni 2028 vorliegen. Bei Kommunen über 100.000 Einwohner verkürzt sich diese Frist auf den 30. Juni 2026. Die kommunale Wärmeplanung kann erheblichen Einfluss haben bei Gebäuden mit anstehendem Heizungsaustausch.

Informationen zu den Bestimmungen des Gebäudeenergiegesetzes, Bestandsgebäude betreffend, einschließlich hilfreicher Checklisten können demnächst hier heruntergeladen werden.